Cập nhật ngày 27/08/2026. Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái phân bổ nguồn cung đáng chú ý. Sau nhiều năm khu Đông giữ vai trò dẫn dắt, khu Nam được dự báo sẽ trở thành khu vực đóng góp lượng căn hộ mở bán mới lớn nhất trong nửa cuối năm 2026.
Theo dữ liệu CBRE Việt Nam được VnExpress, VOV và Báo Đấu thầu dẫn lại, khu Nam có thể chiếm khoảng 50% nguồn cung căn hộ mới tại khu vực TP.HCM cũ, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%.
Sự thay đổi trên không đồng nghĩa dòng tiền sẽ rời khỏi khu Đông. Thị trường đang chuyển từ trạng thái tập trung nguồn cung tại một khu vực sang cạnh tranh giữa nhiều cực phát triển, trong đó hạ tầng, pháp lý, chất lượng dự án và tiến độ thực tế ngày càng ảnh hưởng mạnh đến quyết định của người mua.
Khu Nam dự kiến chiếm 50% nguồn cung căn hộ mới
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE được các cơ quan báo chí dẫn lại, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực TP.HCM cũ trong cả năm 2026 có thể tăng gấp ba lần so với năm trước.
- Khu Nam chiếm khoảng 50% nguồn cung mới.
- Khu Đông chiếm khoảng 30%.
- Phần còn lại phân bổ tại khu Tây và các khu vực khác.
Đây là dữ liệu dự báo thị trường, chưa phải số căn đã chính thức mở bán hoặc đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Lượng hàng thực tế còn phụ thuộc vào pháp lý, kế hoạch kinh doanh và thời điểm triển khai của từng chủ đầu tư.
Việc khu Nam dẫn đầu nguồn cung chủ yếu đến từ sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn dọc các trục Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh và khu vực Nhà Bè. Quỹ đất phát triển dự án tại đây vẫn tương đối lớn, đồng thời nhiều chủ đầu tư đã hoàn tất giai đoạn chuẩn bị kéo dài trong các năm trước.
Nguồn cung tăng nhưng chưa chắc giá căn hộ sẽ giảm
Một lượng sản phẩm lớn hơn giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng chưa đủ để kết luận giá bán sẽ giảm. Phần lớn dự án mới tại TP.HCM hiện phải gánh chi phí đất, xây dựng, tài chính và yêu cầu phát triển hạ tầng ngày càng cao. Nguồn hàng mới cũng chủ yếu nằm trong phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp, thay vì căn hộ vừa túi tiền.
Báo cáo quý II/2026 được Báo Đấu thầu dẫn lại cho thấy TP.HCM cũ có tổng nguồn cung căn hộ tích lũy gần 355.000 căn, nhưng lượng hàng tồn kho chỉ tương đương khoảng 2,3%. Số sản phẩm thực sự sẵn sàng bán vẫn không quá lớn nếu loại trừ các dự án cũ hoặc chưa thể triển khai bán hàng.
Nguồn cung tăng có thể tạo ra sự cạnh tranh tốt hơn về phương thức thanh toán, hỗ trợ lãi suất và quà tặng. Tuy nhiên, khả năng hình thành một đợt giảm giá diện rộng vẫn chưa rõ ràng.
Khu Đông và Nam Rạch Chiếc có còn hấp dẫn?
Khu Đông vẫn giữ lợi thế về hạ tầng và nhu cầu thực
Khu Đông không còn chiếm tỷ trọng nguồn cung áp đảo nhưng vẫn tập trung nhiều công trình giao thông quan trọng như nút giao An Phú, Vành đai 3 TP.HCM, các tuyến kết nối sân bay Long Thành và hệ thống đường trục của đô thị Thủ Đức trước đây.
Đây cũng là nơi tập trung các khu công nghệ, trung tâm tài chính – thương mại mới và những khu đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân. Vì thế, sức hấp dẫn của khu Đông không chỉ dựa trên lượng sản phẩm được mở bán mà còn đến từ nhu cầu ở thực và khả năng kết nối việc làm.
Người mua có thể tham khảo các dự án Tuan Anh Agent đang theo dõi: The Privé, The Global City và Imperia Sensa Park.
Nam Rạch Chiếc bước vào giai đoạn chọn lọc dự án
Nam Rạch Chiếc nằm giữa nhiều hướng kết nối quan trọng của khu Đông, gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường Đỗ Xuân Hợp, nút giao An Phú và trục Võ Chí Công.
Khi nguồn cung toàn thị trường tăng, lợi thế của một dự án tại Nam Rạch Chiếc phải được đánh giá bằng các yếu tố cụ thể hơn:
- Tình trạng pháp lý và điều kiện mở bán;
- Tiến độ xây dựng có thể kiểm chứng;
- Chất lượng kết nối giao thông tại thời điểm nhận nhà;
- Giá trên diện tích sử dụng thực tế;
- Dòng tiền thanh toán và chi phí vay;
- Khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Phân tích của Tuan Anh Agent
Việc khu Nam dẫn đầu nguồn cung là tín hiệu tích cực vì thị trường TP.HCM cần thêm sản phẩm để người mua có nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, đây chưa phải dấu hiệu cho thấy khu Đông suy yếu.
Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường có khả năng phân hóa mạnh giữa những dự án có pháp lý, tiến độ và hạ tầng hiện hữu với nhóm chỉ dựa trên kỳ vọng tương lai. Người mua không nên so sánh dự án chỉ bằng giá mỗi mét vuông hoặc mức chiết khấu công bố.
Một dự án có lịch thanh toán dài có thể giảm áp lực vốn ban đầu nhưng tổng chi phí tài chính chưa chắc thấp. Ngược lại, dự án có giá niêm yết cao hơn nhưng gần hoàn thiện, pháp lý rõ và kết nối tốt có thể phù hợp hơn với người mua ở thực.
Đối với Nam Rạch Chiếc, các mốc tiến độ của nút giao An Phú, Vành đai 3 và mạng lưới đường nội khu cần tiếp tục được theo dõi bằng thông tin chính thức. Đây mới là cơ sở để đánh giá mức độ chuyển hóa từ tiềm năng hạ tầng thành giá trị sử dụng thực tế.
Kết luận
Nửa cuối năm 2026 có thể đánh dấu sự trở lại rõ nét của bất động sản khu Nam, trong khi khu Đông chuyển từ vai trò dẫn đầu tuyệt đối sang cạnh tranh bằng chất lượng dự án và mức độ hoàn thiện hạ tầng.
Với người mua nhà, nguồn cung tăng là cơ hội để so sánh kỹ hơn. Với nhà đầu tư, trọng tâm nên chuyển từ kỳ vọng tăng giá chung sang lựa chọn sản phẩm có tiến độ, pháp lý và khả năng khai thác thực tế.
Bài viết mang tính tổng hợp và phân tích thị trường, không phải cam kết về giá bán, tiến độ hoặc lợi nhuận của bất kỳ dự án nào.
Nguồn tham khảo
- VnExpress – Khu Nam TP.HCM mở bán loạt dự án chung cư cuối năm, 27/08/2026
- VOV – Bất động sản khu Nam TP.HCM nhiều triển vọng nhờ đầu tư hạ tầng, 07/07/2026
- Báo Đấu thầu – Nguồn cung căn hộ tăng nhưng nhà ở vừa túi tiền vẫn hạn chế, 07/07/2026
- Báo Chính phủ – Dự án Vành đai 3 TP.HCM
